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独家揭秘泸州各楼盘房价!2018年楼市最有价值的地段是?

发布时间:2018/1/13 18:36:19 关注度:   来源:泸州在线

2017年岁末,随着绿城、蓝光两大房产开发巨鳄同时进军泸州,泸州楼市风起云涌、硝烟弥漫,成为众多全国知名房产巨头争夺的战场。于是,从年初到年末,火爆了一年的泸州房产市场,将这把大火一直烧到了2018年。

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站在2018年年初回眸,2017年的泸州楼市风风火火。在中央及地方一系列利好政策刺激下,泸州楼市在总体保持平稳的基础上,量价齐升。

据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,2017年1至11月,泸州新建住宅价格除1月份和8月份出现小幅下跌外(跌幅分别为0.2%和0.3%),其余9个月均出现不同程度的上涨,其中最大涨幅出现在6月,为0.9%,最小涨幅为2月份和9月份,均为0.1%。同时,自9月份以来,泸州新建住宅价格连续三个月出现上浮,其中,10月的环比涨幅为0.7%,在全国50个价格环比上涨的城市中,泸州等三四线城市上涨较快;而11月份0.8%的环比涨幅为今年第二高。

从同比来看,2017年前11个月泸州房价一直同比上涨,其中6、7月份出现最大涨幅,为4.3%;9月份涨幅最小,为2.6%。11月份同比涨幅也较大。

近日,市住房和城乡建设局官网发布关于泸州市江阳区、龙马潭区新建商品住房销售信息,数据显示,2017年12月泸州在售新建商品房的销售均价从3000元/㎡—10000元/㎡左右,其中城西片区的整体房价最高,新房销售均价普遍在8000元/㎡左右—10000元/㎡左右,而最高销售价创下了13030元/㎡。

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同时,数据显示,2017年前11个月,泸州二手住宅价格均出现小幅上涨,其中11月份泸州二手房住宅价格环比上涨0.9%,为今年以来的环比最大涨幅。这是自2016年3月份以来,泸州二手房住宅价格连续21个月环比上涨。同比来看,2017年前11个月也一直呈上涨趋势,最大涨幅也是在11月份。

而在土地市场方面,过去一年,泸州100余宗土地(包含商服用地、住宅用地、工矿仓储用地)入市,土地市场风云变幻,竞争激烈,多次土拍,刷新历史记录。成交方面,2017年城镇住宅用地出让面积合计2904亩,约193万平米,同比增长72%;成交金额约93亿元,同比增长69%。连续三年土地成交呈量价齐升的姿态。

同时,在2017年末的泸州土地拍卖会上,以39亿元的价格成功拍卖八宗土地,其中七宗地块位于城北(三宗地块位于自贸区总部旁、两宗地块位于城北九狮路西侧、两宗地块位于龙马潭区医教园区南部)、一宗地块位于城西(城西新城云峰路西侧),两大全国房产巨鳄绿城、蓝光同时拿下城北周边地块,其中绿城集团拍得的地块位于龙马潭区医教园区南部,而蓝光集团则大手笔在城北新城九狮路西侧连抢两宗地块。

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分析

2017 泸州楼市为何如此火爆?

有业界人士分析,2017年泸州楼市之所以如此火爆、房价稳步上涨,主要有几大原因:

一、最近几年泸州经济发展势头强劲,GDP连续上千亿,2016年GDP总量位居全省第五,但GDP增速高达9.5%,排名全省第一。泸州经济的快速发展,百姓生活水平的提高,为房地产市场的大力发展营造了良好的背景。

三、良好的投资环境,不断吸引众多全国知名大型房企纷纷入驻投资。碧桂园、恒大、万达、金科、绿地、蓝光等全国房企“百强”纷纷落户泸州,进行房产项目开发。

“住在泸州”网主编杨大江认为,这些全国大型房企的到来,不仅丰富了泸州的房产开发市场,他们将外地成熟的先进理念引入泸州,进一步提升了楼盘的品质,带动了泸州整个房地产开发水平的提升。这些高品质楼盘的推出,相应地也会带动市场价格一定上浮。

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从2016年9月,泸州市城西拍出902万元/亩、城北拍出492万元/亩的高价以来,泸州地价就明显上升了一个层次,而2017年的新开楼盘大多数是在地价上涨后的层面上拿的地。此外,受到2017年全国各地环保风暴的影响,水泥、钢材、木材等建材价格大幅上涨。地价上涨不仅加大了房价上涨的预期,也在实际上增加了新盘的地价成本,加上修建成本的大幅上涨,这些客观因素都导致新盘的开发成本增加,新盘价格在一定程度上拔高了泸州的整体房价。

五、购房补助政策到期和新盘频出,促成了2017年泸州楼市的热销行情。

2017年1、2月份,酒城楼市还不温不火,销量也一般,但随着购房补助政策到期的时间逐步临近,消费者明显加快了出手节奏,三、四月份各售房部热闹了许多,销量也日渐看涨。尤其是5月份,酒城楼市成交量再度井喷,购房者赶“政策末班车”的效应非常突出,有关报道显示,当月内,天誉珑城、正黄•金色巴黎、鸿通•海上威尼斯、恒大华府、碧桂园•生态城、阳光•中央公馆等楼盘都取得了不下于200套的好成绩,而万诚国际中心单月劲销300余套,销售金额达1.2亿。同时,多个备受关注的新楼盘,在五、六月份纷纷亮相开盘,也大大刺激了消费者的购房欲望。

价随量涨,早已被证明为房地产市场量价转变的一大规律,这次自然也不例外。稳定的销售量使得不少楼盘频频小幅提价,而“买涨不买跌”的购房习惯,也让价涨与量涨之间形成相互促进的循环。

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2017年泸州楼市以整体上扬的态势往前推进,但是城东、南、西、北各片区前进的步伐却并不一致,呈现出冷热不均的发展局面。

其中,以“西贵”著称的城西片区,进一步拓展“西进”步伐,依靠佳乐世纪•玺悦、恒大城、鸿通•翡翠滨江、金科•博翠湾等几个“网红大盘”怒刷存在感,继续引领泸州楼市风向标;而牢牢占据“交通枢纽中心”地位的城北片区,借自贸区挂牌落户的东风,更是如虎添翼,吸引恒大、万达、绿地、蓝光等房产大鳄竞相追逐,多个重量级项目落地城北,楼市狂飙的节奏根本停不下来;城东片区因恒大御景半岛的落户,而挑起沙茜片区楼市的激烈竞争;而城南片区,则因缺乏高品质大盘的吸引而显得不温不火,除南岸花城等个别新盘开盘外,众多楼盘都在低调“去库存”和销售后期房源。

城西区域北隔沱江与规划泸州教科城相望,南隔长江与泸州蓝田机场相望,东接城市中心半岛,西接隆纳高速公路与况场镇相邻。

现在,随着城西片区的进一步开发,从佳乐世纪城以西往况场方向的康城路片区形成了新的高端住宅聚集地,2017年城西新推出的楼盘大部分都分布在这一带,包括世纪•玺悦、恒大城、鸿通•翡翠滨江、金科•博翠湾等。这几个正在修建的大型楼盘与该区域内正在建设的西南康健城、西南医科大学、沱江六桥、城西客运站等重大项目连成一片,描绘出宏伟的城西新蓝图。

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在泸州,城西一直是泸州房地产开发的热点区域,其整体居住条件、城市配套设施,在泸州各片区中也相对更具优势,土地市场也是红红火火,土地价格屡创新高,成为泸州公认的“西贵”板块。2017年,虽然城西只开了几个楼盘,但是个个都是兼具实力、品质和魅力的“网红大盘”,价格自然也是引领泸州楼市。

据最新数据显示,今年年中开盘的恒大城均价为8500元/㎡(带精装),11月开盘的鸿通•翡翠滨江均价为8300元/㎡(带精装)。通过数据对比,我们发现,佳乐世纪•玺悦9月刚开出来的均价是8000元/㎡,而一个月后就狂飙到8500—9500/㎡,现在其最高销售价更是超过了10000元/㎡左右,房价几乎每月都在上涨,城西新楼盘的“高贵”形象由此可见一斑。

城北——居住、商贸、教育、文化、体育和对外交通六大职能为一体的综合性城市中心区

城北区域位于城北新区,龙马大道以北。规划区北以泸叙铁路、东南以龙马大道为界,西南毗邻沱江。

如果说2017年泸州最贵的楼盘仍聚集在城西,那么2017年最活跃、最火爆的的开发区域则非城北莫属。

近年来,城北的发展日新月异,随着西南商贸城、教科城日益成熟,城北教育组团逐渐完善,同时借着万达广场、自贸区选址落户的暖风,城北市场迎来了它发展的转折点。

城市功能的完善、区域价值的提升,让城北全面打开发展新局面的同时,也使得城北迎来了新一轮房地产开发热潮。尤其是多个重量级项目落地城北,让市内外的开发企业,几乎在差不多的时间,争相在城北拿地。宇华豪庭、恒大华府、天誉•珑城、鸿通•海上威尼斯、三溪•酒城国际几大项目齐集城北,不仅拿地时间接近,其项目开发进度、项目及销售中心亮相,以及开盘时间表,也都前后相差不远。

业内人士认为,城北这批新盘体量大、看点多、品质高,因而成为市场关注的焦点,也势必将提升城北住宅的整体水平;它们的出现标志着城北楼市上一个时代的结束,同时也预示着下一个品质舒居时代的开始。但同时,城北楼市也会因为这批楼盘定位相似,彼此之间的竞争变得更加激烈。

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在泸州主城区各区域城镇居住用地成交方面,2017年主城区中城北板块土拍表现抢眼,各大主流房企争相进驻,地价创下新高。从数据上来看,2017年城北城镇居住用地成交1596亩,在土地成交量上同比增长100%,楼面地价2260元/㎡同比增长27%,出乎意料的是楼面地价首超城西。

2017年末,泸州土地市场拍卖的八宗地块,城北新片区又占了其中的七块,两大全国百强房企巨头——绿地、蓝光同时抢占城北热土,拉开了2018年城北楼市竞争的序幕。可以看出,2018年泸州的房地产市场供应量主力军还将是在城北区域。

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而在房价方面,随着自贸区的升温,城北楼市近年来也是水涨船高,价格大幅攀升,愈来愈逼近城西的房价。

城南——对外交通、商贸物流和现代加工业为主的生产、生活综合区

如今的城南楼盘林立,万诚国际中心、江南中央花园、凤凰首府、南岸花城、南岸花城•春天里、世纪锦源、蓝滨城、翡翠城、未来锦城、正和•金州国际、未来锦城、天远红树湾、拉菲小镇等大大小小的楼盘不断涌现,其中不少都是超过300亩的大盘。

据了解,城南片区虽然大盘云集,但是2017年内新开大盘少,除了南岸花城等个别新盘开盘外,市场上的房源多为往年库存,或老项目的后期房源。由于在市政项目设施建设方面进展缓慢,加之缺少新大盘的刺激,2017年城南楼市显得不温不火,从年初到年末的房地产市场价格变化不大,部分楼盘有小幅上涨。清水住宅价格集中在4000元—5000元/㎡,领秀江南、顺屋居等部分远离主城区的楼盘售价低于4000元/㎡,相比于其它区域价格优势明显。

三江房产资深营业经理吴永洪认为,城南作为泸州房地产开发的一个新区域,现阶段周边的配套设施不是很完善,2017年内房价基本没有太大变化。

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城东——现代居住、文化会展、商贸办公、旅游服务和产业发展等功能为主导的综合性城市新区

沙茜区域位于长江、沱江交汇处的泸州主城区几何中心,与中心半岛、城北两大老城区隔江而立。

近年来,随着国窖大桥的开通,与中心半岛的距离拉近,片区建设也如火如荼,茜草片区成为泸州东拓的前沿热点区域,如今已踏上蝶变“泸州浦东”的快车道,愈来愈成为泸州炙手可热的黄金半岛,尤其是地产大鄂碧桂园、恒大的先后进驻,沙茜片区已经具备城市副中心的规模。

在2017年前,沙茜片区的商品房开发主要集中于酒谷大道沿线,碧桂园生态城、张坝天府花园以及新高端城市综合体——桂圆里均定址于该区域内。2017年10月,地产巨头恒大集团在泸州打造的第四个大盘——恒大御景半岛在茜草半岛荣耀开盘,引发关注。未来,两大地产巨头——碧桂园与恒大在沙茜片区的对垒,也将进一步活跃该片区的房产开发市场。

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从城东片区2017年的房价走势来看,由于恒大御景半岛下半年中期才入局,该区域内原有大盘不多,在售房源多为往年库存,或老项目的后期房源。而且由于几个楼盘的定位不同,形成的市场竞争关系并不激烈,房价处于小幅上涨的水平。

“从政府加强对一二线城市楼市的调控力度来看,未来一段时间内,成都等大城市基本处于房产‘高压’态势,这就意味着购房的部分需求会被挤压到泸州等三四线城市;同时,由于泸州自身的经济发展比较强劲,下一步政府会大力打造自贸区,相应的房产开发也会进一步加强,预计房价仍将保持稳中有升的态势。”城北某楼盘相关人士分析表示。

“供应市场成本上扬,需求市场较为稳定,在此情况下,房价保持稳中有升是大概率事情。”业内人士陈先生表示,对于购房者来说,目前泸州城市框架在拉大,各种城市配套设施在改善。如果是刚需,该出手时就出手,不要一味追求最低点,更不要人云亦云的盲目跟风,应该保持一颗平常心。

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这类人经济实力有限,房子价格就算降幅一两千,也很难凑齐首付,大部分都会选择租房。

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2018年房地产将大力发展租赁市场,建议那些能够满足公租房申请的,就去暂时居住公租房,毕竟房租比市场价便宜很多,能够缓解大家的住房资金压力。

在这里要恭喜那些还没有买房的人,如果你拥有首套房购房资格,那么2018年将迎来利好。

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因为管理层对刚需购房给予宽松政策,毕竟调控不能误伤刚需,会降低购房门槛,预计2018年,对于首套房群体,会降低首付比率,下调利率,减轻大家的月供压力。

炒房投资的,一定要认清当前市场,现在房子已经不好卖了,限售下难以找接盘的人。

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2018年房价不会大涨的,稳稳的价格前面,该换一下观念了。房子最多留下3套,其他的就趁早出售吧,千万别贪心,房子不是越多越好。

“泸州打造‘双百万’城市,房价势必还会上涨,但是上涨的速度可能会放缓。今年城北新开了很多大盘,现在整个市场的存量都还比较大,2017年底城北、城西又一下拍出了8块土地,总面积近1500亩,同一时间推出的话,整个市场的孵出量比较大,如果没有新的市场需求释放,或许会出现供大于求的局面,房价的涨幅也许就不会这么快。” “住在泸州”网主编杨大江表示。

某房产分析人士认为,房产行业一般三年为一个发展周期,从2016年泸州房价开始上升,2017年、2018年均处于平稳上升期,到2019年泸州房价会达到一个最高点,之后便会趋于平稳,甚至出现下滑都有可能。

房价和市场,历来都是相互影响的,购房者可能因房价追涨,也可能因房价而观望。而影响房价的除了成本、供求外,还有一个说不准的市场预期。可以预见的是,在泸州楼市价格总体上扬的情况下,不同区域不同楼盘依然会呈现不同的趋势。

(本文中除受访者提供楼盘价格外,其余泸州楼盘价格大部分来源于“住在泸州”网,仅作为参考分析资料,消费者购房以各楼盘实际提供的数据为准!)

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